核心观点:
1.环环相扣,生生相息,是经济系统。尽管强调新产业的重要性,但地产、基建等传统动能的稳定,对于维护总需求乃至就业举足轻重。经历疫后1个季度的积压需求释放,近期地产似显疲态,其与基建及地方财政过往的那种交互循环能否持续?
2.作为经济的重要要素,土地一端连接老百姓的住房需求,一端关乎地方财政。最近看房热度下降预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退,但居民资产负债表的修复仍需时日,加之存量房贷利率相对较高,或影响购房需求及房企拿地意愿的扩张。
(资料图)
3.保交楼是今年诸多房企的首要任务,其本质是还过去的旧债,而非资产端扩张。可用于拿地的现金流拮据,事实上制约了大多数房企的拿地能力。即使销售有所修复的房企,其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落,民企和城投平台尤为明显。
4.展望未来,商品房销售弱势下,土地出让收入将低位徘徊。历史上,这都预示广义财政的支出压力,进而影响基建实物工作量。随着城投债到期规模将达历史最高,偿债压力势必抬升。短期稳定住地产与基建的循环机制,长期实现转型,已显迫切。
正文:
经历疫后1个季度的积压需求释放,近期地产似显疲态。尽管强调新产业的重要性,但地产、基建等传统动能的稳定,对于维护总需求乃至就业举足轻重。地产与基建及地方财政过往的那种交互循环能否持续?环环相扣,生生相息,关乎整个经济系统。
一、地产,为何重现弱势?
最近看房热度下降,预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退,但居民资产负债表的修复仍需时日,加之存量房贷利率相对较高,或影响购房需求。
图1. 存量房贷影响居民信用扩张
作为“刚需”主力的青年人,推迟购房的意愿仍在持续。据安居客调研,一二线城市五年内有置业需求的青年中(18-38岁),计划年内购房、1-2年内购房的比例分别较去年下降了5个百分点至20.3%、46.5%。
图2. 房企拿地能力仍将承压
保交楼是今年诸多房企的首要任务,其本质是还旧债,而非资产端扩张。加之商品房销售和净融资修复不强,可用于拿地的现金流增速或延续下行。即使销售有所修复的房企,其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落,民企和城投平台尤为明显。中指院数据显示,1-4月26家样本房企中,有22家的拿地销售比相较去年明显下降。
二、经济,不止于地产?
作为经济的重要要素,土地一端连接老百姓的住房需求,一端关乎地方财政。历史可见,土地出让收入不振时,其后一年的广义财政支出增速多有放缓。此外,土地财政收入似在很大程度上影响基建实物工作量的走势。
图3. 土地收入影响基建实物工作量
不同于过往土地成交走弱期,本轮城投融资的政策环境反而有些趋紧。叠加今年城投债到期规模将达历史最高,债务偿付压力或将显著高于过往。
图4. 城投偿债压力或继续抬升
三、基本结论
一是环环相扣,生生相息。现阶段地产-基建之间的正常循环关乎经济系统的稳定。最近看房热度下降预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退,但居民资产负债表的修复仍需时日,加之存量房贷利率相对较高,或影响购房需求及房企拿地意愿的扩张。
二是保交楼是今年诸多房企的首要任务,其本质是还过去的旧债,而非资产端扩张。可用于拿地的现金流拮据,事实上制约了大多数房企的拿地能力。即使销售有所修复的房企,其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落,民企和城投平台尤为明显。
三是展望未来,商品房销售弱势下,土地出让收入将低位徘徊。历史上,这都预示广义财政的支出压力,进而影响基建实物工作量。随着城投债到期规模将达历史最高,偿债压力势必抬升。短期稳定住地产与基建的循环机制,长期实现转型,已显迫切。
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